朝阳“巨无霸”地块后再出手 中海110亿元竞得丰台万泉寺地块

继11月29日以153.32亿元摘得北京市朝阳区“巨无霸”地块后，12月12日，中海再次出手，以110.54亿元竞得北京市丰台区万泉寺地块。

据了解，中海此次拿下的万泉寺地块是北京近3年多来出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块，价高者得正在成为北京土拍的新趋势，同时也意味着开发商将有更大自由度去打造产品。

记者了解到，今年四季度以来，四大一线城市的“百亿级住宅地块”不断上新。以中海为代表的央企频频大手笔拿地，除了近期在京拿下2宗百亿级别地块外，中海还于12月初联合华润竞得深圳年内“地王”。

丰台百亿地块出让

此次出让的地块为北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块。

根据出让信息，该地块位于丰台区太平桥街道，土地性质为R2二类居住用地，用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8，建筑控制高度80米。地块起拍价格110.54亿元，楼面价6.20万元/平方米。

地块前期吸引中海一家企业报名，最终中海以110.54亿元底价竞得。

值得注意的是，该地块取消了地价上限，也不再设置销售指导价。这是3年多来，北京出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。

此前，据北京规自委相关负责人介绍，该地块是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该政策的调整体现出北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。土地资源将根据市场需求和供求关系来定价，使得土地价格更好地反映其市场价值。通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，进而提高土地使用效率和经济效益。

不再设置销售指导价，则意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设，有助于推进房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对“好房子”的期待，推动房地产市场高质量发展。

自本宗不限价地块推出之后，北京市又陆续上新了3宗不限价地块：昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块；海淀区朱房村0029、0030地块；丰台区西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块。张凯指出：“不限价地块一方面说明价高者得正在成为北京优质土拍的新趋势，另一方面也正是把楼市交还给市场的有力表现。”

据了解，万泉寺地块地处西二环、三环之间，周边地铁16号线、房山线双轨交汇，邻近即将建成的丽泽城市航站楼，且位于丽泽金融商务区辐射范围内。但地块也邻近京沪线铁路，噪音较大。同时地块内部中央有一处明代家族祭祀台基遗迹，狭长，属于考古研究发现，必须保留，如果购房人忌讳则视为不利因素。

另外，该地块东南侧相距不远的西南郊冷库05地块也刚刚进入预申请阶段，是本地块未来的潜在竞品，将在2025年与中海“短兵相接”。地块面积2.74万平方米，规划建筑面积6.92万平方米，容积率2.52。据张凯介绍，该地块相较于万泉寺地块更加方正规整，但同样其东侧紧邻京九铁路，大概率也会受到噪音影响。而从地产开发角度来看，西南郊冷库地块明显门槛更低。

目前，万泉寺地块周边竞品项目大多进入尾盘销售期，北侧首开端礼著网签359套，网签均价11.04万元/平方米，去化率88%。南侧北京瑞府网签534套，网签均价9.84万元/平方米，去化率97%，北京悦府网签602套，网签均价10.98万元/平方米，去化率94%。

大手笔拿地

据了解，今年以来，北京市接连推出几宗总价超百亿元的地块，因位置优越而备受市场关注，上述地块是北京市年内推出的第三宗总价超百亿元的地块。

3宗百亿级别地块中的2宗均由中海竞得。今年11月29日，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块正式出让，该组团地块现场获中海、华润2家到场竞价，最终由中海以153.32亿元竞得，溢价率0.2%。这也是北京市今年第二次以跨区域不同业态捆绑形式推出地块。

今年四季度以来，四大一线城市的“百亿级住宅地块”不断上新。中海、华润、保利等央企频频大手笔拿地。

以中海为例，除了在北京市场拿下2宗百亿级别地块外，中海近期还拿下深圳年内“地王”。12月2日，位于深圳湾后海总部基地的T107-0107地块出让，起拍价126.5亿元，是深圳迄今第九宗总价超百亿元的住宅用地，由于起拍门槛过高，仅有2组房企报名竞拍，分别为华润、中海联合体与招商蛇口。最终，经过长达近一个半小时、293轮的举牌竞价，华润与中海联合体以185.12亿元竞得该地块，溢价率达46.3%，成交楼面价高达70387元/平方米。

据了解，深圳市上一次出让的“百亿元地块”，是去年6月由中海地产以125.32亿元拿下的深圳湾超级总部基地住宅地块，后开发为中海深湾玖序项目，已于今年6月底首次开盘，开盘销售额过百亿元。

而此次出让的T107-0107住宅地块，则在起拍价、成交价、溢价率、楼面地价各方面均超越了去年中海地产拿下的深圳湾超级总部基地住宅地块。该宗地块含商务公寓7万平方米，其中4万平方米可分割转让、3万平方米限整体转让。地块商品房不限价、无保障房、没有70/90户型限制，并且建筑高度限高250米（含商业）。业内预计该地块大概率会打造成与中海深湾玖序相似的豪宅产品，住宅部分建成售价或在15万元/平方米以上。